יחס בין שכירות למכר בעסקאות שמכונות "סחר מכר"
מדובר בעסקה שלכאורה תחילתה שכירות וסופה מכר. מעמידים נכס לרשותו של אדם אחר (רכב למשל) לתקופה מסוימת. בתום התקופה מוקנית אופציה לשוכר לרכוש את הנכס ועכשיו השאלה היא מהי העסקה באמת.
האם במשך אותה תקופה לפני הקנייה החוזה והדין שחל על היחסים הוא דין השכירות (גם מבחינת הרשויות וחיצוני לעסקה) או שמא מראש לפנינו מכר שהוא מכר באשראי- מיידית מכרו את הרכב רק שהקונה לא משלם מראש אלא בתשלומים.
נצטרך לבדוק שאלות כגון מה קורה בתום ה-5 שנים בדיוק, האם האופציה לרכוש היא במחיר שוק ריאלי או לא, האם דמי השכירות בתקופה הם ריאליים או שהם חלוקה של מחיר מלא של הנכס לתשלומים ולנתח את העסקה.
ככל שהדבר נוגע ליחסי הצדדים- בעצם אם במכר באשראי הצדדים רצו להחיל על היחסים ביניהם דיני שכירות אין סיבה לא לאפשר להם, אך מבחינת הסיווג ראוי להחליט איזו עסקה לפנינו במהותה.
העסקה הזו מכונה מכר חוזר – מדובר בתהליך של העברת קניין. חיצונית זה נראה כמו שתי עסקאות מכר. עסקה זו כוללת לעתים קרובות העברת בעלות ממש וביצוע ממשי ולא רק אמירה (לדוגמא במקרקעין זה כולל העברה בטאבו). המטרה הטיפוסית של עסקה כזו היא סוג של משכון, בטוחה ע"י העברת בעלות.
תיאורטית יכולות להיות עסקאות שהן באמת מכר חוזר שבהם הצדדים באמת רוצים שתהיינה שתי עסקאות מושלמות של העברת בעלות, והבעלות האמיתית תהיה בידי א' בתקופת הביניים כאשר ב' לא נפרד באופן מלא מהנכס ויש לו אינטרס בעין ולקבלו בחזרה. יכולה להיות עסקה כנה של מכר חוזר, אבל זה די תיאורטי ובד"כ לא עושים עסקאות כאלה.
מדוע שזה ייעשה כך ולא בדרך של משכון רגיל? בגלל הבעיה של אי סעד עצמי בדיני המשכון.
ישנו תהליך לגבי האופן שבו מממשים משכון על נכס. אי אפשר לממש משכנתא באופן עצמי. אם יש לי משכון על נכס אני לא זכאי לתפוס את ההחזקה בו ולמכור אותו, אני לא זכאי לטעון לבעלות ומבחינת האינטרס הציבורי (ס' 17 לחוק המשכון) התפיסה היא שהאינטרס הציבורי מחייב שהעניין יעבור דרך הליך שיפוטי או הליך של הוצאה לפועל, ויש כאן גם אלמנט של השגת היעילות המרבית במכירה, משום שאם זה ייעשה בדרך של סעד עצמי אין פיקוח שיפוטי והמחיר שיתקבל הוא לא בהכרח המחיר האופטימאלי.
הנושה בעל המשכון מעוניין להיפרע מהחוב וכל שקל מעבר לחוב אינו מעניין אותו ואז הוא עלול למכור את הנכס במחיר מאד זול כל עוד המחיר הוא מעל גובה החוב ולפגוע בבעל הנכס. מבחינת האינטרס הציבורי יש בעיה של סעד עצמי הואיל וזה עלול להוביל לפגיעה בסדר הציבורי.
אגב - ההסדר של חוק המשכון הוא לא אופטימאלי כשלעצמו, הרתיעה מסעד עצמי בעיני דויטש היא חריפה מידי בהרבה הקשרים, אבל לא ניכנס לזה. הצדדים למכר חוזר רוצים להתחמק מהבעיה של סעד עצמי במשכון, הואיל ומדובר בעסקה תקינה של מכר.
מבחינת פומביות הכל תקין כי מציגים אינטרס של א' בנכס ואת חולשת האינטרס של ב' על ידי הרישום. הבעיה היא בנושא של סעד עצמי בעיקר הואיל וזו טכניקה של עקיפת המגבלות של הסעד העצמי.
בתחום של משכון אופי המימוש הוא הדבר הקריטי ביותר, כי אם הנושה נתקל בהליכי מימוש מסובכים, ארוכים שיש בהם פיקוח שיפוטי נוקשה, יש כאן פגיעה ביכולת למימוש יעיל ומהיר מבחינת הנושה, וצדדים לעסקאות כאלה מחפשים טכניקות למימוש מהיר.
מדובר בעסקה שלכאורה תחילתה שכירות וסופה מכר. מעמידים נכס לרשותו של אדם אחר (רכב למשל) לתקופה מסוימת. בתום התקופה מוקנית אופציה לשוכר לרכוש את הנכס ועכשיו השאלה היא מהי העסקה באמת.
האם במשך אותה תקופה לפני הקנייה החוזה והדין שחל על היחסים הוא דין השכירות (גם מבחינת הרשויות וחיצוני לעסקה) או שמא מראש לפנינו מכר שהוא מכר באשראי- מיידית מכרו את הרכב רק שהקונה לא משלם מראש אלא בתשלומים.
נצטרך לבדוק שאלות כגון מה קורה בתום ה-5 שנים בדיוק, האם האופציה לרכוש היא במחיר שוק ריאלי או לא, האם דמי השכירות בתקופה הם ריאליים או שהם חלוקה של מחיר מלא של הנכס לתשלומים ולנתח את העסקה.
ככל שהדבר נוגע ליחסי הצדדים- בעצם אם במכר באשראי הצדדים רצו להחיל על היחסים ביניהם דיני שכירות אין סיבה לא לאפשר להם, אך מבחינת הסיווג ראוי להחליט איזו עסקה לפנינו במהותה.
העסקה הזו מכונה מכר חוזר – מדובר בתהליך של העברת קניין. חיצונית זה נראה כמו שתי עסקאות מכר. עסקה זו כוללת לעתים קרובות העברת בעלות ממש וביצוע ממשי ולא רק אמירה (לדוגמא במקרקעין זה כולל העברה בטאבו). המטרה הטיפוסית של עסקה כזו היא סוג של משכון, בטוחה ע"י העברת בעלות.
תיאורטית יכולות להיות עסקאות שהן באמת מכר חוזר שבהם הצדדים באמת רוצים שתהיינה שתי עסקאות מושלמות של העברת בעלות, והבעלות האמיתית תהיה בידי א' בתקופת הביניים כאשר ב' לא נפרד באופן מלא מהנכס ויש לו אינטרס בעין ולקבלו בחזרה. יכולה להיות עסקה כנה של מכר חוזר, אבל זה די תיאורטי ובד"כ לא עושים עסקאות כאלה.
מדוע שזה ייעשה כך ולא בדרך של משכון רגיל? בגלל הבעיה של אי סעד עצמי בדיני המשכון.
ישנו תהליך לגבי האופן שבו מממשים משכון על נכס. אי אפשר לממש משכנתא באופן עצמי. אם יש לי משכון על נכס אני לא זכאי לתפוס את ההחזקה בו ולמכור אותו, אני לא זכאי לטעון לבעלות ומבחינת האינטרס הציבורי (ס' 17 לחוק המשכון) התפיסה היא שהאינטרס הציבורי מחייב שהעניין יעבור דרך הליך שיפוטי או הליך של הוצאה לפועל, ויש כאן גם אלמנט של השגת היעילות המרבית במכירה, משום שאם זה ייעשה בדרך של סעד עצמי אין פיקוח שיפוטי והמחיר שיתקבל הוא לא בהכרח המחיר האופטימאלי.
הנושה בעל המשכון מעוניין להיפרע מהחוב וכל שקל מעבר לחוב אינו מעניין אותו ואז הוא עלול למכור את הנכס במחיר מאד זול כל עוד המחיר הוא מעל גובה החוב ולפגוע בבעל הנכס. מבחינת האינטרס הציבורי יש בעיה של סעד עצמי הואיל וזה עלול להוביל לפגיעה בסדר הציבורי.
אגב - ההסדר של חוק המשכון הוא לא אופטימאלי כשלעצמו, הרתיעה מסעד עצמי בעיני דויטש היא חריפה מידי בהרבה הקשרים, אבל לא ניכנס לזה. הצדדים למכר חוזר רוצים להתחמק מהבעיה של סעד עצמי במשכון, הואיל ומדובר בעסקה תקינה של מכר.
מבחינת פומביות הכל תקין כי מציגים אינטרס של א' בנכס ואת חולשת האינטרס של ב' על ידי הרישום. הבעיה היא בנושא של סעד עצמי בעיקר הואיל וזו טכניקה של עקיפת המגבלות של הסעד העצמי.
בתחום של משכון אופי המימוש הוא הדבר הקריטי ביותר, כי אם הנושה נתקל בהליכי מימוש מסובכים, ארוכים שיש בהם פיקוח שיפוטי נוקשה, יש כאן פגיעה ביכולת למימוש יעיל ומהיר מבחינת הנושה, וצדדים לעסקאות כאלה מחפשים טכניקות למימוש מהיר.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה