כאשר יש כמה אפשרויות לצדדים מבחינת מודל העסקה- איך נפרש את ההכרעה של הצדדים לגבי הבחירה במסלול כזה או אחר. האם נבין את החוזה בין הצדדים כמכוון לסוג אחד של עסקה או לסוג אחר של עסקה בהתאם לאופי העסקה וסיכוני העסקה ואיך ניישם את הדבר הזה.
א' קונה זכות חוזית בדירה מב'. הקונה רוצה למכור את הדירה וכעת הוא שוקל בינו לבין הקונה ממנו –ג'. השאלה היא מה יהיה נשוא המכר ולאיזה מסלול של עסקה יתעלו הצדדים את העסקה הזו.
יש שתי אפשרויות-
1. המחאת חיובים- א' מוכר לג' את הזכות החוזית בנכס, קרי מכר הזכות החוזית. במודל זה הסיטואציה היא כזו שהזכאי מול ב' יהיה ג' ולא א'. מי שיכול לבוא בתביעה להעברת הבעלות כלפי ב' יהיה ג' והבעלות תעבור ישירות מב' לג' ובעל התביעה כלפי ב' יהיה ג', כי הבעלות החוזית עברה לג'.
a. ראשית- א' לא לוקח אחריות למה שייעשה ב', זה כבר עניינו של ג' מול ב'. א' יוצא מן התמונה בנקל, הוא מוכר את הזכות החוזית שיש לו היום והוא לא מתחייב לשום דבר נוסף.
b. שנית- מבחינתו של ג' זה אומר שב' אחראי כלפיו ולא א'.
c. בד"כ זה מודל העסקה שמועדף על ידי שני הצדדים. מבחינתו של א' אין לו אחריות להעברה בטאבו והוא לא ערב להתחייבות של ב'. מבחינתו של ג' יש מישהו שחייב כלפיו (לא משנה אם א' או ב') ובד"כ עדיף לו שב' יהיה חייב כלפיו כי הוא הקרוב יותר לזכויות הוא הבעלים ממש ואפשר לדרוש אכיפה כלפיו להעביר את הבעלות ממש כי הוא מסוגל בשונה מא' שלא יכול, וכך גם ג' יכול לרשום הערת אזהרה על הנכס כי יש לו יריבות חוזית מול ב', וזאת מבלי לבקש "טובות מב'", ג' מקבל מגע ישיר לקרקע במהירות. מצב יחיד שלג' אין אינטרס לבחור במודל זה הוא כאשר ב' לא אמין וא' הוא אמין, ולכן הוא לא סומך על ב' והוא מעדיף שא' יהיה חייב כלפיו.
2. מכר הבעלות במקרקעין- א' מתחייב כלפי ג' להקנות לו קניין, קרי נשוא המכר זכות הבעלות במקרקעין. א' מתחייב להקנות מחר את מה שיהיה לו מחר הוא לא מקנה היום בעלות, הקניית קניין עתידי, מדובר בהתחייבות להקנות קניין.
הבחנה זו היא מאד מעשית הואיל וכמעט בכל סיטואציה כזו שבה למוכר אין עדיין זכויות רשומות בטאבו הצדדים אמורים לבחור את המודל המתאים להם ויש הבדלים בתוצאות.
חוסר הערנות של הצדדים לבחירה בין המודלים מוביל לכך שהתמחור של העסקה אינו טוב.
מצד שני- זה די מפתיע שבחיי המעשה אין מספיק ערנות לעובדה שאפשריים שני מודלים שונים של עסקה.
במצב זה שני הסיווגים אמיתיים ותקינים לחלוטין וזה רק עניין לבחירת הצדדים (אין עניין של מראית עין).
השאלה היא שאלת פרשנות חוזה.
הפסיקה לעתים מכריעה באמצעות דגש יתר על המלל בחוזה ועל לשון הטקסט, "הואיל ומעוניין למכור את הדירה" או "הואיל ומעוניין למכור את הזכויות בדירה" וכיו"ב. בחלקם הניכר ניסוחים אלה אינם מבהירים לאן באמת החוזה מכוון (בגנז, הנטל לרישום ה"א, הניסוח היה מאד לקוני ועמום, ביהמ"ש הסיק שהם בחרו במודל של למכור את הזכויות העתידיות במקרקעין וזה לא היה מתחייב כלל לפי דויטש).
ההבדל המרכזי הוא בסיכון שמוטל על א', הקונה המקורי.
1. במודל השני של העברת זכות קניין עתידית על א' יש סיכון כבד למדי, הואיל ואין לו עדיין בעלות ולא בטוח שגם מחר תהיה לו בעלות הואיל והוא תלוי עדיין במוכר המקורי כי הבעלות לא עברה אליו עדיין. אם לא' לא תהיה הצלחה בעניין והוא לא יזכה להשלים את העסקה הוא עלול להפר את החוזה כלפי ג' (פיצויים מוסכמים, הפרות יסודיות וכו'), ואלו הן סנקציות חריפות מאד. יכול להיות שהוא יהיה זכאי להשתפות בגין הפיצוי באופן מלא או חלקי מב' אבל ארוכה הדרך לשיפוי - א' טיפוסי יעדיף את המודל של המחאת החיובים.
2. במודל הראשון של המחאת חיובים על א' יש סיכון נמוך והסיכון הוא על ג'. כאשר יש השלמה של ההמחאה, ג' ייכנס במקום א' לתמונת הזכויות מול ב' והוא יהיה זכאי לדרוש מב' ביצוע. א' במצב כזה לעתים קרובות "יוצא מהתמונה" (נראה בהמשך כי יישנן מגבלות ליציאה מן התמונה בפרק על המחאת חיובים).
המגמה הפרשנית צריכה להיות כי בעסקאות אלו הצדדים בחרו במודל של המחאת חיובים, לאור חלוקת הסיכונים המתאימה יותר לצדדים. דויטש תוהה על החלטת גנז בה החליטו שמדובר בהתחייבות להמחאת מקרקעין למרות שלא היתה לכך תמיכה מפורשת בחוזה, וראוי היה לקבוע שמדובר בהמחאת חיובים.
לדעת דויטש כדי להחליט שמדובר במודל של התחייבות להעברת קניין ראוי שתהיה לכך תמיכה מפורשת בחוזה כי הוא נוגד את חלוקת הסיכונים ההגיונית שיבחרו הצדדים, ומן הראוי לבחור את מודל המחאת חיובים.
דוגמא 2
א' קונה זכות חוזית בדירה מב'. הקונה רוצה למכור את הדירה וכעת הוא שוקל בינו לבין הקונה ממנו –ג'. השאלה היא מה יהיה נשוא המכר ולאיזה מסלול של עסקה יתעלו הצדדים את העסקה הזו.
יש שתי אפשרויות-
1. המחאת חיובים- א' מוכר לג' את הזכות החוזית בנכס, קרי מכר הזכות החוזית. במודל זה הסיטואציה היא כזו שהזכאי מול ב' יהיה ג' ולא א'. מי שיכול לבוא בתביעה להעברת הבעלות כלפי ב' יהיה ג' והבעלות תעבור ישירות מב' לג' ובעל התביעה כלפי ב' יהיה ג', כי הבעלות החוזית עברה לג'.
a. ראשית- א' לא לוקח אחריות למה שייעשה ב', זה כבר עניינו של ג' מול ב'. א' יוצא מן התמונה בנקל, הוא מוכר את הזכות החוזית שיש לו היום והוא לא מתחייב לשום דבר נוסף.
b. שנית- מבחינתו של ג' זה אומר שב' אחראי כלפיו ולא א'.
c. בד"כ זה מודל העסקה שמועדף על ידי שני הצדדים. מבחינתו של א' אין לו אחריות להעברה בטאבו והוא לא ערב להתחייבות של ב'. מבחינתו של ג' יש מישהו שחייב כלפיו (לא משנה אם א' או ב') ובד"כ עדיף לו שב' יהיה חייב כלפיו כי הוא הקרוב יותר לזכויות הוא הבעלים ממש ואפשר לדרוש אכיפה כלפיו להעביר את הבעלות ממש כי הוא מסוגל בשונה מא' שלא יכול, וכך גם ג' יכול לרשום הערת אזהרה על הנכס כי יש לו יריבות חוזית מול ב', וזאת מבלי לבקש "טובות מב'", ג' מקבל מגע ישיר לקרקע במהירות. מצב יחיד שלג' אין אינטרס לבחור במודל זה הוא כאשר ב' לא אמין וא' הוא אמין, ולכן הוא לא סומך על ב' והוא מעדיף שא' יהיה חייב כלפיו.
2. מכר הבעלות במקרקעין- א' מתחייב כלפי ג' להקנות לו קניין, קרי נשוא המכר זכות הבעלות במקרקעין. א' מתחייב להקנות מחר את מה שיהיה לו מחר הוא לא מקנה היום בעלות, הקניית קניין עתידי, מדובר בהתחייבות להקנות קניין.
הבחנה זו היא מאד מעשית הואיל וכמעט בכל סיטואציה כזו שבה למוכר אין עדיין זכויות רשומות בטאבו הצדדים אמורים לבחור את המודל המתאים להם ויש הבדלים בתוצאות.
חוסר הערנות של הצדדים לבחירה בין המודלים מוביל לכך שהתמחור של העסקה אינו טוב.
מצד שני- זה די מפתיע שבחיי המעשה אין מספיק ערנות לעובדה שאפשריים שני מודלים שונים של עסקה.
במצב זה שני הסיווגים אמיתיים ותקינים לחלוטין וזה רק עניין לבחירת הצדדים (אין עניין של מראית עין).
השאלה היא שאלת פרשנות חוזה.
הפסיקה לעתים מכריעה באמצעות דגש יתר על המלל בחוזה ועל לשון הטקסט, "הואיל ומעוניין למכור את הדירה" או "הואיל ומעוניין למכור את הזכויות בדירה" וכיו"ב. בחלקם הניכר ניסוחים אלה אינם מבהירים לאן באמת החוזה מכוון (בגנז, הנטל לרישום ה"א, הניסוח היה מאד לקוני ועמום, ביהמ"ש הסיק שהם בחרו במודל של למכור את הזכויות העתידיות במקרקעין וזה לא היה מתחייב כלל לפי דויטש).
ההבדל המרכזי הוא בסיכון שמוטל על א', הקונה המקורי.
1. במודל השני של העברת זכות קניין עתידית על א' יש סיכון כבד למדי, הואיל ואין לו עדיין בעלות ולא בטוח שגם מחר תהיה לו בעלות הואיל והוא תלוי עדיין במוכר המקורי כי הבעלות לא עברה אליו עדיין. אם לא' לא תהיה הצלחה בעניין והוא לא יזכה להשלים את העסקה הוא עלול להפר את החוזה כלפי ג' (פיצויים מוסכמים, הפרות יסודיות וכו'), ואלו הן סנקציות חריפות מאד. יכול להיות שהוא יהיה זכאי להשתפות בגין הפיצוי באופן מלא או חלקי מב' אבל ארוכה הדרך לשיפוי - א' טיפוסי יעדיף את המודל של המחאת החיובים.
2. במודל הראשון של המחאת חיובים על א' יש סיכון נמוך והסיכון הוא על ג'. כאשר יש השלמה של ההמחאה, ג' ייכנס במקום א' לתמונת הזכויות מול ב' והוא יהיה זכאי לדרוש מב' ביצוע. א' במצב כזה לעתים קרובות "יוצא מהתמונה" (נראה בהמשך כי יישנן מגבלות ליציאה מן התמונה בפרק על המחאת חיובים).
המגמה הפרשנית צריכה להיות כי בעסקאות אלו הצדדים בחרו במודל של המחאת חיובים, לאור חלוקת הסיכונים המתאימה יותר לצדדים. דויטש תוהה על החלטת גנז בה החליטו שמדובר בהתחייבות להמחאת מקרקעין למרות שלא היתה לכך תמיכה מפורשת בחוזה, וראוי היה לקבוע שמדובר בהמחאת חיובים.
לדעת דויטש כדי להחליט שמדובר במודל של התחייבות להעברת קניין ראוי שתהיה לכך תמיכה מפורשת בחוזה כי הוא נוגד את חלוקת הסיכונים ההגיונית שיבחרו הצדדים, ומן הראוי לבחור את מודל המחאת חיובים.
דוגמא 2
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה