מדובר בשאלה מעשית, חלק גדול מעסקאות המקרקעין הן עסקאות החכרה ע"י מנהל מקרקעי ישראל לתקופה ארוכה (99 / 999 שנה וכיו"ב). יש תוכניות שמתחילות להתקדם ברעיון של העברת בעלות.
השאלה היא איך נסווג את זכותו של "החוכר".
חכירה- סוג של שכירות קרי זכות להחזיק ולהשתמש לתקופה מסוימת שלא לצמיתות, חכירה לדורות היא חכירה ארוכה (25 שנה ומעלה). הביטוי "לתקופה מסוימת" הוא חלק מהבעיה, כי 999 שנה זה די צמיתות במונחים אנושיים סבירים.
הפסיקה מתחבטת לא פעם בשאלה מה באמת בפנינו? האם בעלות או חכירה?
לשאלה זו יש בעיות רבות, כי זכויותיו של חוכר שונות מזכויותיו של בעלים לפי דיני הבעלות. לבעלים יש את הזכות לעשות כאוות נפשו בנכס בשונה משוכר שכפוף לאינטרסים של הבעלים.
לדוגמא- לוסטיג נ' מייזס, מדובר בחוזה שנעשה לגבי חלקות מסוימות בין חליפים של הצדדים, שבו יש הקניית זכויות חכירה ל-999 שנה לגבי חלק מסוים של החלקה (נניח החלק המערבי), ונאמר במפורש שלחוכר יש זכויות בניה בנכס. מבלי שהוא יצטרך לשאול להסכמת הבעלים בעניין. המחלוקת התעוררה לגבי עסקה שנגעה דווקא לחלק המזרחי ובחוזה לגבי זכויות בניה של החוכר היתה שתיקה.
השאלה היתה האם הבעלים כפוף לכוח החוכר לבנות ללא הסכמת הבעלים.
לבעלים יש אינטרסים כלכליים בנושא, הואיל והוא רוצה לדרוש מחיר בגין הסכמתו חרף החכירה. במקרה הזה היתה תמיכה פרשנית חוזית למסקנה שאין לחוכר זכויות בניה משום שאם לגבי החלק המערבי זה נאמר במפורש ולגבי החלק המזרחי שתיקה, כי אז- מכלל הן לומדים את הלאו ולכן בחלק המזרחי לכאורה אין זכויות בניה. ואילו מצד שני- מדובר בהעברת בעלות כלכלית לחוכר וזה לא נכון לראותו כחוכר לדורות אלא כבעלים מבחינה כלכלית. ביהמ"ש הכריע שהמהות גוברת על הכינוי ויש זכויות בניה ללא הסכמת הבעלים הואיל ויש לראותו "כמעין בעלים". הוראה בהירה בחוזה לגבי החלק המזרחי שהיתה קובעת שאין זכויות בניה, יש להניח שהיתה מכובדת על ידי ביהמ"ש בגבולות מסוימים של תקנת הציבור (גם אם נכבד חוזה שמגביל זכויות של חוכר לדורות, הגבלת בניה פוגעת ביעילות כלכלית הואיל והנכס לא מנוצל כראוי).
אילו היה לפנינו שוכר אמיתי הגבלת האפשרות לבנות היתה נראית טבעית ותקינה מבחינת תקנת הציבור כי האינטרס שלו הוא חלקי בלבד, אבל מהשעה שמכירים בו כבעלים מבחינת המהות, כי אז המצב שונה.
הספקטרום האפשרי הוא שוכר; חוכר; חוכר לדורות; בעלים ממש – האינטרס הולך ומתעצם.
גם ברמה החוזית סביר שיהיה הבדל בין זכויות שוכר לזכויותיו של חוכר לדורות. לפי חוק שכירות ושאילה אין הבדל בין שוכר לבין חוכר לדורות, מה שחייב הבעלים כלפי שוכר לשנה הוא חייב לחוכר לדורות וכן לגבי ההגבלות החלות על השוכר והחוכר לדורות.
השאלה היא איך נסווג את זכותו של "החוכר".
חכירה- סוג של שכירות קרי זכות להחזיק ולהשתמש לתקופה מסוימת שלא לצמיתות, חכירה לדורות היא חכירה ארוכה (25 שנה ומעלה). הביטוי "לתקופה מסוימת" הוא חלק מהבעיה, כי 999 שנה זה די צמיתות במונחים אנושיים סבירים.
הפסיקה מתחבטת לא פעם בשאלה מה באמת בפנינו? האם בעלות או חכירה?
לשאלה זו יש בעיות רבות, כי זכויותיו של חוכר שונות מזכויותיו של בעלים לפי דיני הבעלות. לבעלים יש את הזכות לעשות כאוות נפשו בנכס בשונה משוכר שכפוף לאינטרסים של הבעלים.
לדוגמא- לוסטיג נ' מייזס, מדובר בחוזה שנעשה לגבי חלקות מסוימות בין חליפים של הצדדים, שבו יש הקניית זכויות חכירה ל-999 שנה לגבי חלק מסוים של החלקה (נניח החלק המערבי), ונאמר במפורש שלחוכר יש זכויות בניה בנכס. מבלי שהוא יצטרך לשאול להסכמת הבעלים בעניין. המחלוקת התעוררה לגבי עסקה שנגעה דווקא לחלק המזרחי ובחוזה לגבי זכויות בניה של החוכר היתה שתיקה.
השאלה היתה האם הבעלים כפוף לכוח החוכר לבנות ללא הסכמת הבעלים.
לבעלים יש אינטרסים כלכליים בנושא, הואיל והוא רוצה לדרוש מחיר בגין הסכמתו חרף החכירה. במקרה הזה היתה תמיכה פרשנית חוזית למסקנה שאין לחוכר זכויות בניה משום שאם לגבי החלק המערבי זה נאמר במפורש ולגבי החלק המזרחי שתיקה, כי אז- מכלל הן לומדים את הלאו ולכן בחלק המזרחי לכאורה אין זכויות בניה. ואילו מצד שני- מדובר בהעברת בעלות כלכלית לחוכר וזה לא נכון לראותו כחוכר לדורות אלא כבעלים מבחינה כלכלית. ביהמ"ש הכריע שהמהות גוברת על הכינוי ויש זכויות בניה ללא הסכמת הבעלים הואיל ויש לראותו "כמעין בעלים". הוראה בהירה בחוזה לגבי החלק המזרחי שהיתה קובעת שאין זכויות בניה, יש להניח שהיתה מכובדת על ידי ביהמ"ש בגבולות מסוימים של תקנת הציבור (גם אם נכבד חוזה שמגביל זכויות של חוכר לדורות, הגבלת בניה פוגעת ביעילות כלכלית הואיל והנכס לא מנוצל כראוי).
אילו היה לפנינו שוכר אמיתי הגבלת האפשרות לבנות היתה נראית טבעית ותקינה מבחינת תקנת הציבור כי האינטרס שלו הוא חלקי בלבד, אבל מהשעה שמכירים בו כבעלים מבחינת המהות, כי אז המצב שונה.
הספקטרום האפשרי הוא שוכר; חוכר; חוכר לדורות; בעלים ממש – האינטרס הולך ומתעצם.
גם ברמה החוזית סביר שיהיה הבדל בין זכויות שוכר לזכויותיו של חוכר לדורות. לפי חוק שכירות ושאילה אין הבדל בין שוכר לבין חוכר לדורות, מה שחייב הבעלים כלפי שוכר לשנה הוא חייב לחוכר לדורות וכן לגבי ההגבלות החלות על השוכר והחוכר לדורות.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה