קבלן מוכר דירה למישהו שיש לו כבר דירה אחרת היום ורוצה להחליף את דירתו, וכחלק מהניסיון שלו לפתות את הקונה לקנות, הוא מסכם עם הקונה שהוא יסייע לו למצוא קונה לדירה הנוכחית שלו היום.
החוזה עוסק ביחסי קבלן קונה לגבי הדירה החדשה והוא מוסיף התחייבות של הקבלן למצוא קונה לדירה.
מתעוררות שאלות לגבי החבות של הקבלן במציאת קונה לדירה הנוכחית.
מה משמעות ההתחייבות? מהו הדין החל על ההתחייבות הזו? מה טבע העסקה?
מבחינת עובדתית יש כאן עסקה מרכזית אחת והיא העסקה לגבי הדירה החדשה שהקונה עומד לקנות מהקבלן אך בצד כך הקונה חושש שהוא לא יצליח למכור את דירתו כראוי והקבלן מתחייב לעזור לו.
לכאורה לפחות החלק השני של העסקה עוסק בשירותי תיווך. אבל הכל מוגדר כמכלול של עסקה אחת. זה חלק מאותו מודל, מבחינה טכנית הכל נאמר באותו חוזה וזה חלק מהתמורות שהקבלן נותן לקונה.
במצב שבו הקבלן לא מבצע לדעת הקונה את שירותי החיפוש של קונה לדירה הנוכחית.
שאלה 1 תהיה האם לפנינו עסקה אחת או שתיים.
הגישות של הטמעה או צירוף מתייחסות לסיטואציה של עסקה מורכבת אחת. אם מסוגלים להרכיב את העסקאות ולומר שיש שתי עסקאות, על כל עסקה יחול הדין הנוגע לאותה עסקה, אבל זה רק אם ניתן לבצע הפרדה. הפרדה היא לא רק השאלה של האם מבחינה מעשית יש חיוב מעורב או אפשרות טכנית להפריד השאלה היא מה הצדדים רצו. ככל הנראה בדוגמא שלנו הצדדים ראו את החלקים הללו כעסקה אחת, ושאם יהיה כישלון בקטע מהעסקה ניתן יהיה להכשיל את כל העסקה. השאלה היא בעצם האם הפרת ההתחייבות הזו אמורה לזכות את הקונה בביטול של כל החוזה לרבות ביטול של החוזה לדירה החדרה.
נבחן הפרדה על ידי בחינת השאלה- האם הקונה היה מוכן להתקשר בעסקה ולקנות את הדירה החדשה אילו הוא העריך שתהיה התמוטטות של ההתחייבות של הקבלן לגבי הדירה הנוכחית שלו. זו שאלה עובדתית אך בדוגמא שלנו נראה כי מדובר ברכיב חשוב ולכן בעסקה אחת.
לאחר שהחלטנו שבדוגמה זו מדובר בעסקה אחת עולה שאלת תחולה-
האם מדובר בחוזה מכר או בחוזה ליתן שירות? האם חוק המכר? האם חוק חוזה קבלנות?
1. דין צירוף: אפשרות אחת היא להחיל את דין הצירוף וללכת לפי עיקר טפל ואז נלך על העסקה העיקרית והיא קניית הדירה החדשה ואז נחיל על המתווך בעניין הזה את הדין הכללי של המכר. כך הקבלן מתחייב לחפש דירה חלופית ואין תחולה לחוק חוזה קבלנות (לא עסקת שירות או תיווך).
2. דין הטמעה:דין הפרדה ולהחיל על כל מסכת את הדין המתאים לו. על כל חלק בעסקה להחיל דין אחר לפי הרלוונטיות. אם נגיע למסקנה שהקבלן פועל כמתווך קלאסי אז אולי ההפרדה היא בסדר.
אין כלל רחב לבחור מסלול זה או אחר אלא זה תלוי נסיבות משתנה בהתאם להקשר. בבואנו להכריע איזה מודל לבחור עלינו לבחון גם את תוצאות הבחירה. בין היתר זה נגזר מכוונת הצדדים.
בהקשר של הדוגמא שלנו סביר לא להחיל את דין המתווך (קבלנות) על הקבלן. תמונת המתווך הטיפוסי הינה שהמתווך לא חייב להביא תוצאות, לא חייב למצוא קונה, לא חייב להשתדל מאד למצוא קונה, ואילו בדוגמא שלנו הקבלן התחייב למצוא קונה וזה חלק מתנאי קיום החוזה ולכן היינו מצפים שכחלק מקיום החוזה הקבלן יתאמץ ויאתר קונה כי הוא קיבל תמורה משמעותית הואיל והקונה קנה דירה חדשה ממנו, בניגוד לתווך רגיל שם משלמים למתווך רק בגין תוצאה ולכן צריך להחיל על כל העסקה לשיטת דויטש את דיני המכר (אם כי ניתן היה לפרש את ההסכם אחרת ולבחור את מודל ההטמעה).
בין אם מעוניינים בתוצאות סיווגיות ובין אם לאו החקיקה וודאי מעוניינת בכך. החוקים השונים עושים את ההבחנה בתוצאות לפי הסיווג ובדין המצוי ההבחנה קריטית.
החוזה עוסק ביחסי קבלן קונה לגבי הדירה החדשה והוא מוסיף התחייבות של הקבלן למצוא קונה לדירה.
מתעוררות שאלות לגבי החבות של הקבלן במציאת קונה לדירה הנוכחית.
מה משמעות ההתחייבות? מהו הדין החל על ההתחייבות הזו? מה טבע העסקה?
מבחינת עובדתית יש כאן עסקה מרכזית אחת והיא העסקה לגבי הדירה החדשה שהקונה עומד לקנות מהקבלן אך בצד כך הקונה חושש שהוא לא יצליח למכור את דירתו כראוי והקבלן מתחייב לעזור לו.
לכאורה לפחות החלק השני של העסקה עוסק בשירותי תיווך. אבל הכל מוגדר כמכלול של עסקה אחת. זה חלק מאותו מודל, מבחינה טכנית הכל נאמר באותו חוזה וזה חלק מהתמורות שהקבלן נותן לקונה.
במצב שבו הקבלן לא מבצע לדעת הקונה את שירותי החיפוש של קונה לדירה הנוכחית.
שאלה 1 תהיה האם לפנינו עסקה אחת או שתיים.
הגישות של הטמעה או צירוף מתייחסות לסיטואציה של עסקה מורכבת אחת. אם מסוגלים להרכיב את העסקאות ולומר שיש שתי עסקאות, על כל עסקה יחול הדין הנוגע לאותה עסקה, אבל זה רק אם ניתן לבצע הפרדה. הפרדה היא לא רק השאלה של האם מבחינה מעשית יש חיוב מעורב או אפשרות טכנית להפריד השאלה היא מה הצדדים רצו. ככל הנראה בדוגמא שלנו הצדדים ראו את החלקים הללו כעסקה אחת, ושאם יהיה כישלון בקטע מהעסקה ניתן יהיה להכשיל את כל העסקה. השאלה היא בעצם האם הפרת ההתחייבות הזו אמורה לזכות את הקונה בביטול של כל החוזה לרבות ביטול של החוזה לדירה החדרה.
נבחן הפרדה על ידי בחינת השאלה- האם הקונה היה מוכן להתקשר בעסקה ולקנות את הדירה החדשה אילו הוא העריך שתהיה התמוטטות של ההתחייבות של הקבלן לגבי הדירה הנוכחית שלו. זו שאלה עובדתית אך בדוגמא שלנו נראה כי מדובר ברכיב חשוב ולכן בעסקה אחת.
לאחר שהחלטנו שבדוגמה זו מדובר בעסקה אחת עולה שאלת תחולה-
האם מדובר בחוזה מכר או בחוזה ליתן שירות? האם חוק המכר? האם חוק חוזה קבלנות?
1. דין צירוף: אפשרות אחת היא להחיל את דין הצירוף וללכת לפי עיקר טפל ואז נלך על העסקה העיקרית והיא קניית הדירה החדשה ואז נחיל על המתווך בעניין הזה את הדין הכללי של המכר. כך הקבלן מתחייב לחפש דירה חלופית ואין תחולה לחוק חוזה קבלנות (לא עסקת שירות או תיווך).
2. דין הטמעה:דין הפרדה ולהחיל על כל מסכת את הדין המתאים לו. על כל חלק בעסקה להחיל דין אחר לפי הרלוונטיות. אם נגיע למסקנה שהקבלן פועל כמתווך קלאסי אז אולי ההפרדה היא בסדר.
אין כלל רחב לבחור מסלול זה או אחר אלא זה תלוי נסיבות משתנה בהתאם להקשר. בבואנו להכריע איזה מודל לבחור עלינו לבחון גם את תוצאות הבחירה. בין היתר זה נגזר מכוונת הצדדים.
בהקשר של הדוגמא שלנו סביר לא להחיל את דין המתווך (קבלנות) על הקבלן. תמונת המתווך הטיפוסי הינה שהמתווך לא חייב להביא תוצאות, לא חייב למצוא קונה, לא חייב להשתדל מאד למצוא קונה, ואילו בדוגמא שלנו הקבלן התחייב למצוא קונה וזה חלק מתנאי קיום החוזה ולכן היינו מצפים שכחלק מקיום החוזה הקבלן יתאמץ ויאתר קונה כי הוא קיבל תמורה משמעותית הואיל והקונה קנה דירה חדשה ממנו, בניגוד לתווך רגיל שם משלמים למתווך רק בגין תוצאה ולכן צריך להחיל על כל העסקה לשיטת דויטש את דיני המכר (אם כי ניתן היה לפרש את ההסכם אחרת ולבחור את מודל ההטמעה).
בין אם מעוניינים בתוצאות סיווגיות ובין אם לאו החקיקה וודאי מעוניינת בכך. החוקים השונים עושים את ההבחנה בתוצאות לפי הסיווג ובדין המצוי ההבחנה קריטית.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה